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Pubblicato il 16 ottobre 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: consistenza catastale in vani e mq
La consistenza catastale si misura in vani per le abitazioni (gruppo A), in metri quadrati per negozi, box e depositi (gruppo C) e in metri cubi per il gruppo B: è una misura convenzionale usata dal fisco, non i mq reali. I metri quadri reali dell'abitazione sono un dato separato, la superficie catastale, in visura dal 9 novembre 2015.
- Gruppo A (case, A/10): consistenza in vani (es. 5,5 vani).
- Gruppo C (negozi, box, magazzini): consistenza in metri quadrati.
- Gruppo B (scuole, caserme, uffici pubblici): consistenza in metri cubi.
- Vano e mq non si convertono: non esiste una formula fissa "1 vano = X mq".
- Dove si legge: nel campo "Consistenza" della visura catastale, scaricabile online gratis.
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Cos'è la consistenza catastale (e perché non sono i mq reali)
La consistenza catastale è la dimensione convenzionale dell'unità immobiliare che il Catasto usa per calcolare la rendita e quindi le imposte: non coincide con i metri quadri calpestabili. È un valore fiscale, gestito dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto. Per dove nasce questo dato e le altre voci della visura, vedi la guida completa alla visura catastale; qui ci concentriamo solo sulla consistenza.
Vani, mq o mc: l'unità cambia con la categoria
Non esiste un'unica unità di misura: la consistenza si esprime in vani, metri quadrati o metri cubi a seconda del gruppo catastale. Abitazioni e uffici privati (gruppo A) in vani; negozi, box e magazzini (gruppo C) in metri quadrati; scuole, caserme e uffici pubblici (gruppo B) in metri cubi. Per i gruppi D ed E (opifici, alberghi, immobili speciali) non c'è consistenza a tariffa: la rendita è attribuita con stima diretta.
| Gruppo catastale | Esempi di immobili | Unità di consistenza | Come nasce la rendita |
|---|---|---|---|
| Gruppo A | Abitazioni (A/2, A/3), uffici e studi privati (A/10) | Vani catastali | Tariffa × numero di vani |
| Gruppo B | Scuole, caserme, uffici pubblici, ospedali senza fine di lucro | Metri cubi | Tariffa × metri cubi |
| Gruppo C | Negozi (C/1), magazzini (C/2), box e autorimesse (C/6) | Metri quadrati | Tariffa × metri quadrati |
| Gruppi D ed E | Opifici, alberghi, immobili a destinazione speciale e particolare | Nessuna (stima diretta) | Rendita per stima diretta dell'ufficio |
Quanti mq è un vano catastale? Come si contano
Non esiste una conversione fissa "1 vano = X metri quadri": il vano catastale è un'unità convenzionale, non una stanza misurata con il metro. In linea di massima, secondo il criterio di calcolo dei vani (D.P.R. 1142/1949), ogni vano principale (camera, cucina abitabile, soggiorno) conta come un vano fino a circa 25 mq, con l'eccedenza perequata in frazioni di vano; gli accessori a servizio diretto (bagno, corridoio, ripostiglio) valgono circa un terzo, cantine e soffitte circa un quarto, e balconi e terrazze incidono fino a circa il 10%. Il totale si arrotonda al mezzo vano, perciò in visura trovi valori come 4,5 · 5 · 6,5 vani.
Ecco perché un trilocale può risultare 4,5 vani catastali e due case della stessa metratura, con distribuzione diversa, possono avere consistenze diverse: il conteggio non segue il linguaggio dell'annuncio immobiliare.
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Consistenza, categoria, classe e rendita sono scritte nella visura catastale ufficiale: la richiedi online e la ricevi in PDF, senza fila allo sportello.
- Visura Catastale — consistenza, rendita, categoria e intestatari
- Rendita catastale e IMU — come la consistenza diventa l'imposta che paghi
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Consistenza in vani e superficie in mq: non confonderle
Consistenza e superficie catastale sono due dati diversi, entrambi in visura: la consistenza (per le case, in vani) è la base fiscale della rendita, la superficie catastale è un'area in metri quadrati. Dal 9 novembre 2015 l'Agenzia delle Entrate la riporta per i gruppi A, B e C quando c'è la planimetria.
La superficie catastale non è però la superficie commerciale né quella calpestabile. Secondo l'Allegato C del D.P.R. 138/1998, i muri si computano per intero fino a 50 cm (quelli in comune al 50% fino a 25 cm), i locali sotto 1,50 m non si contano e balconi e accessori indiretti entrano in misura ridotta: per questo i numeri non coincidono.
| Dato in visura | Valore d'esempio | A cosa serve |
|---|---|---|
| Categoria e classe | A/2 — classe 3 | Tipo di abitazione e livello di pregio della zona |
| Consistenza | 5,5 vani | Base fiscale: moltiplicata per la tariffa dà la rendita |
| Superficie catastale | 112 mq (105 mq escluse aree scoperte) | Dimensione in metri quadri, dal 2015 in visura |
| Rendita catastale | 715,25 € | Valore da cui partono IMU, imposte e valore catastale |
Come trovare la consistenza nella visura catastale online
La consistenza si legge nel campo "Consistenza" della visura: per i tuoi immobili la consulti online con SPID, CIE o CNS, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, con documento in PDF.
- Accedere alla Consultazione catastale online sul sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Selezionare l'immobile di cui si è titolari (proprietà o altro diritto reale).
- Richiedere la visura catastale attuale per unità immobiliare.
- Individuare nel PDF il campo "Consistenza" (vani per il gruppo A, mq per il gruppo C, mc per il B) e la "Superficie catastale".
- Confrontare consistenza e superficie con la planimetria depositata per verificare che corrispondano allo stato reale.
Procedura verificata il 16 ottobre 2026 sul portale ufficiale Agenzia delle Entrate.
La visura di un immobile altrui non è disponibile sul portale gratuito: si ottiene allo sportello (di norma 3 € per unità) o tramite un intermediario che te la invia in PDF.
Ti serve la visura di un immobile non tuo?
Per un immobile che non è tuo il portale gratuito non basta: richiedi la visura di qualunque immobile per dati identificativi e la ricevi in PDF, senza SPID e senza fila.
- Visura Catastale — consistenza, categoria, rendita e intestatari per immobile
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Casi particolari: consistenza errata e come correggerla
Capita spesso: la consistenza in visura non corrisponde alla casa reale — vani in più o in meno dopo una ristrutturazione, o un numero ereditato da un vecchio accatastamento. La strada giusta dipende dal motivo dell'errore.
Se l'errore è solo nell'archivio (i documenti di provenienza dicono una cosa, la visura un'altra), si usa l'istanza di rettifica: dal 2025 l'Agenzia delle Entrate offre il servizio online "Istanza rettifica dati catastali", che consente di inviare la richiesta dall'area riservata e pagare l'eventuale bollo senza sportello. Se invece l'immobile è stato modificato davvero (locali accorpati, divisi o ampliati), serve una variazione con DOCFA (D.M. 701/1994) presentata da un tecnico abilitato con planimetria aggiornata. Poiché la consistenza determina la rendita, correggerla può cambiare l'IMU.
| Situazione | Strumento corretto | Chi lo fa |
|---|---|---|
| Dato errato ma immobile invariato | Istanza di rettifica dati catastali (online dal 2025) | Il titolare, dall'area riservata AdE |
| Immobile modificato nella realtà | Variazione DOCFA (D.M. 701/1994) con planimetria aggiornata | Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) |
| Dubbio su quale sia il caso | Confronto visura ↔ atto di provenienza ↔ planimetria | Il titolare, eventualmente con un tecnico |
Domande frequenti sulla consistenza catastale
Cosa significa consistenza catastale?
La consistenza catastale è la misura fiscale dell'immobile: 1 vano per le abitazioni (gruppo A), mq per il gruppo C e mc per il gruppo B. È il valore convenzionale che il Catasto usa per calcolare la rendita e quindi le imposte, e non coincide con i metri quadri reali.
Quanti mq è un vano catastale?
Non esiste una conversione fissa: il vano è un'unità convenzionale, non una misura in metri quadri. In linea di massima un vano principale conta come uno fino a circa 25 mq (D.P.R. 1142/1949), ma bagni e corridoi valgono circa un terzo e le cantine un quarto, quindi lo stesso numero di mq può dare consistenze diverse.
La consistenza è espressa sempre in vani?
No, dipende dalla categoria. Solo il gruppo A (abitazioni e uffici privati A/10) ha la consistenza in vani; il gruppo C (negozi, box, magazzini) la esprime in metri quadrati e il gruppo B in metri cubi. Per i gruppi D ed E c'è una rendita per stima diretta.
Che differenza c'è tra consistenza e superficie catastale?
La consistenza (per le case, in vani) è la base fiscale della rendita; la superficie catastale è un'area in metri quadrati, in visura dal 9 novembre 2015, calcolata con l'Allegato C del D.P.R. 138/1998. Comprende i muri e riduce accessori e balconi, perciò non corrisponde alla superficie calpestabile.
Dove si legge la consistenza nella visura catastale?
La consistenza si legge nel campo "Consistenza" della visura, accanto a categoria, classe e rendita: per i tuoi immobili la scarichi online a 0 € dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Per un immobile altrui serve lo sportello o un intermediario.
La consistenza in vani influisce sull'IMU?
Sì, indirettamente. La rendita si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa d'estimo, e da quella rendita derivano IMU, imposta di registro e valore catastale: più vani significano una rendita più alta, come spieghiamo nella guida alla rendita catastale e all'IMU.
La consistenza in visura è sbagliata: come la correggo?
Dipende dalla causa: se l'errore è solo nell'archivio si presenta l'istanza di rettifica dati catastali, dal 2025 online nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate. Se l'immobile è stato modificato davvero serve una variazione DOCFA (D.M. 701/1994) con planimetria, presentata da un tecnico abilitato.
Un trilocale quanti vani catastali ha?
Un trilocale può risultare, ad esempio, 4,5 o 5 vani catastali: non c'è una regola fissa, perché cucina, bagno e corridoi pesano in modo diverso dalle camere e il totale si arrotonda al mezzo vano. Il numero esatto è scritto solo nella visura dell'immobile: i "locali" dell'annuncio non corrispondono ai vani catastali.
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Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Visura catastale online | Normattiva — D.P.R. 138/1998 (superficie catastale) | Normattiva — D.P.R. 1142/1949 (consistenza in vani) | Gazzetta Ufficiale — Catasto: determinazione della rendita
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.