Pubblicato il 25 marzo 2026 · Aggiornato il .
💡 Novità dal 1° gennaio 2025: grazie al D.Lgs. 139/2024, le visure catastali online sono ora gratuite anche per immobili di cui non sei proprietario. Allo sportello rimane invece un costo di 3 € per gli immobili altrui. Una novità importante che molti ancora non conoscono.
⚡ In sintesi — quello che devi sapere
- La visura catastale è la "carta d'identità" di un immobile: proprietari, rendita, categoria, consistenza e variazioni nel tempo.
- Esistono 5 tipi di visura — attuale, storica, per soggetto, della mappa, planimetria — con usi e costi diversi.
- Dal 1° gennaio 2025, la visura online è gratuita per tutti (anche per immobili altrui), grazie al D.Lgs. 139/2024.
- Si ottiene in pochi minuti sul portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- La rendita catastale contenuta nella visura è indispensabile per il calcolo dell'ISEE 2026 e per le imposte (IMU, TASI).
Stai per comprare casa, fare una successione, calcolare l'ISEE o semplicemente scoprire chi è il proprietario di un immobile vicino al tuo? In tutti questi casi hai bisogno di una visura catastale. Dal 2025 ottenerla online è diventato più semplice e spesso completamente gratuito — ma esistono 5 tipi diversi di visura, e richiedere quella sbagliata significa perdere tempo. Questa guida ti spiega tutto quello che serve sapere nel 2026.
Cos'è la visura catastale e cosa contiene
La visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall'Ufficio Provinciale – Territorio dell'Agenzia delle Entrate che riporta le informazioni presenti negli archivi del Catasto relative a un immobile (fabbricato o terreno) o a un intestatario.
A seconda del tipo di visura, il documento contiene:
| Informazione | Descrizione | A cosa serve |
|---|---|---|
| Dati identificativi | Foglio, particella, subalterno, indirizzo | Identificare univocamente l'immobile |
| Categoria catastale | Destinazione d'uso (A/2 = abitazione civile, C/6 = garage, D/8 = centro commerciale, ecc.) | Calcolo imposte, compravendita, ristrutturazioni |
| Rendita catastale | Valore fiscale dell'immobile in €/anno assegnato dal Catasto | Calcolo IMU, ISEE, imposta di registro, successioni |
| Consistenza | Superficie in mq (fabbricati) o numero di vani; ettari/are/centiare per i terreni | Verifica corrispondenza con atto notarile |
| Intestatari | Nome, cognome, codice fiscale dei proprietari e quote di possesso (es. 1/2 + 1/2) | Verifica proprietà, successioni, divisioni |
| Variazioni catastali | Passaggi di proprietà, frazionamenti, fusioni, cambio di destinazione | Solo nella visura storica |
⚠️ Attenzione: la visura catastale non è la stessa cosa della visura ipotecaria. La visura catastale fotografa lo stato fisico e fiscale dell'immobile; quella ipotecaria verifica invece la presenza di mutui, ipoteche o pignoramenti. Per una compravendita completa, servono entrambe.
I 5 tipi di visura catastale: qual è quella giusta per te?
Non esiste un'unica "visura catastale" — il termine raccoglie in realtà cinque documenti distinti, ciascuno con un utilizzo specifico. Richiedere quello sbagliato significa sprecare tempo e a volte denaro.
| Tipo | Cosa mostra | Quando richiederla | Costo online |
|---|---|---|---|
| 1. Attuale | Situazione catastale al momento della consultazione: proprietari, rendita, categoria, consistenza | Compravendita, ISEE, calcolo IMU, successione, mutuo | Gratuita ✅ |
| 2. Storica | Tutta la storia dell'immobile: passaggi di proprietà, variazioni di rendita, frazionamenti nel tempo | Controversie su proprietà, successioni complesse, verifica abusi edilizi | 1,35 € per immobile |
| 3. Per soggetto | Elenco di tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica in una provincia | Verifica patrimonio immobiliare, ISEE, separazioni, successioni | 1,35 € ogni 10 unità |
| 4. Della mappa | Estratto cartografico della particella: posizione, confini, forma geometrica del terreno o fabbricato | Verifica confini, pratiche edilizie, ampliamenti, dispute di confine | Gratuita ✅ |
| 5. Planimetria | Pianta dell'unità immobiliare: disposizione interna dei locali, superfici, distribuzione degli spazi | Compravendita (verifica conformità), ristrutturazioni, pratiche SCIA/permesso di costruire | Gratuita ✅ (solo per proprietari o delegati) |
💡 Regola pratica: per la maggior parte degli usi quotidiani (ISEE, mutuo, compravendita semplice) la visura attuale è sufficiente. La visura storica serve solo quando interessa ricostruire la storia completa dell'immobile. Per la planimetria, ricorda che puoi richiederla solo se sei titolare di un diritto reale sull'immobile o hai una delega scritta del proprietario.
La grande novità: visura gratuita online anche per immobili altrui
Fino al 31 dicembre 2024, richiedere la visura catastale di un immobile di cui non eri proprietario comportava il pagamento di tributi speciali catastali. Dal 1° gennaio 2025, grazie al D.Lgs. 139/2024, la consultazione telematica è diventata gratuita per tutti — anche per chi non è proprietario dell'immobile consultato.
| Modalità | Immobile proprio | Immobile altrui | Dal 2025 |
|---|---|---|---|
| Online (area riservata AdE) | ✅ Gratuita | ✅ Gratuita (novità 2025) | D.Lgs. 139/2024 |
| Allo sportello AdE | ✅ Gratuita | 💰 3 € a visura | Invariato |
| Servizi privati online | 💰 Variabile (5-20 €) | 💰 Variabile (5-20 €) | Intermediari, non fonti ufficiali |
In pratica: se vuoi la visura di un immobile che stai valutando di comprare, non devi più pagare nulla — basta accedere con SPID al portale dell'Agenzia delle Entrate. L'unico caso in cui rimane un costo è se ti rechi fisicamente allo sportello per un immobile che non è tuo.
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Come richiedere la visura catastale: tutti i metodi
Metodo 1 — Online sul portale Agenzia delle Entrate (consigliato)
È il metodo più rapido, gratuito e disponibile 24 ore su 24. Il documento è disponibile in formato PDF scaricabile immediatamente.
| Passo | Cosa fare |
|---|---|
| 1 | Accedi a agenziaentrate.gov.it → Area riservata con SPID, CIE o CNS |
| 2 | Vai su "Servizi" → "Catasto e Cartografia" → "Consultazioni catastali e ipotecarie" |
| 3 | Scegli il tipo di visura: "Consultazione personale" (immobili tuoi) o "Visura catastale" (qualsiasi immobile) |
| 4 | Cerca per soggetto (nome/codice fiscale), per immobile (foglio/particella/subalterno) o per indirizzo |
| 5 | Scarica il PDF immediatamente — nessuna attesa, documento ufficiale |
Metodo 2 — Allo sportello dell'Agenzia delle Entrate
Recandosi fisicamente presso un Ufficio Provinciale – Territorio dell'AdE (o presso gli sportelli catastali decentrati nei Comuni). Serve un documento di identità e i dati dell'immobile o dell'intestatario. Il rilascio è immediato. Costo: gratuito per immobili di cui si è titolari; 3 € per immobili altrui.
💡 Sportelli nei Comuni: l'Agenzia delle Entrate ha attivato sportelli catastali decentrati in molti Comuni, Comunità Montane e Unioni di Comuni. Prima di spostarti, verifica l'elenco aggiornato degli sportelli nella sezione "Uffici provinciali – Territorio" sul sito dell'AdE.
Metodo 3 — Tramite un professionista (geometra, notaio, commercialista)
I professionisti abilitati (geometri, ingegneri, architetti, notai, commercialisti) possono accedere direttamente al portale Sister dell'Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali professionali. Utile quando la visura è parte di una pratica più ampia (compravendita, successione, perizia) o quando non si dispone di SPID.
Metodo 4 — Tramite servizio online privato
Esistono numerosi servizi privati (tra cui Visu-Info) che si occupano di recuperare la visura dalla banca dati ufficiale dell'AdE e consegnarla via email in pochi minuti. Utile per chi non ha SPID, non vuole recarsi allo sportello o ha bisogno del documento con urgenza in orari in cui l'area riservata AdE è in manutenzione. I costi variano tipicamente tra 5 e 20 € a seconda del servizio.
Visura catastale e ISEE 2026: il collegamento che molti ignorano
La visura catastale è un documento chiave per il calcolo corretto dell'ISEE. La rendita catastale presente nella visura è infatti la base per calcolare il valore fiscale degli immobili da inserire nella DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica).
La formula per ottenere il valore IMU (e quindi il patrimonio immobiliare ISEE) è:
🧮 Formula: Valore IMU = Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente catastale
Per le abitazioni (categoria A, esclusa A/10): coefficiente = 160
Esempio: rendita catastale 500 € → Valore IMU = 500 × 1,05 × 160 = 84.000 €
Con le novità della Legge di Bilancio 2026 sul calcolo dell'ISEE, la franchigia sulla prima casa è stata innalzata a 91.500 € (fino a 120.000 € nei comuni capoluogo di città metropolitana). Questo significa che avere la visura catastale aggiornata con la rendita corretta è ancora più importante: un dato sbagliato può gonfiare l'ISEE e far perdere l'accesso a bonus come il Bonus Nuovi Nati, il Bonus Nido o l'Assegno Unico.
Categorie catastali e coefficienti IMU più comuni
| Gruppo | Tipo immobile | Esempi categorie | Coefficiente IMU |
|---|---|---|---|
| A (escluso A/10) | Abitazioni | A/2 civile, A/3 economica, A/4 popolare, A/7 villino | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | A/10 | 80 |
| B | Collegi, ospedali, scuole, biblioteche | B/1 → B/8 | 140 |
| C | Negozi, box, magazzini, laboratori | C/1 negozio, C/6 garage, C/2 magazzino | 140 |
| D | Opifici, alberghi, centri commerciali | D/2 albergo, D/8 centro comm. | 65 |
| Terreni agricoli | Terreni coltivati | — | 135 |
In quali situazioni serve la visura catastale?
| Situazione | Tipo visura consigliata | Perché |
|---|---|---|
| Compravendita immobiliare | Attuale + planimetria | Verifica proprietà, conformità catastale/urbanistica |
| Richiesta di mutuo | Attuale | La banca la richiede per la perizia dell'immobile |
| Calcolo ISEE (DSU) | Per soggetto o attuale | Rendita catastale per il calcolo del patrimonio immobiliare |
| Successione ereditaria | Storica + per soggetto | Ricostruire il patrimonio del defunto e la storia degli immobili |
| Pagamento IMU | Attuale | Verifica rendita catastale e quota di possesso aggiornata |
| Ristrutturazione / SCIA | Attuale + planimetria | Verifica categoria, consistenza e stato catastale prima dei lavori |
| Dispute di confine | Della mappa + storica | Verifica perimetro ufficiale della particella |
| Verifica patrimonio altrui | Per soggetto | Es. in una separazione o per verificare la solidità di un venditore |
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Domande frequenti: visura catastale 2026
La visura catastale è sempre gratuita nel 2026?
Online sì — dal 1° gennaio 2025, grazie al D.Lgs. 139/2024, la consultazione telematica è gratuita per chiunque, anche per immobili di cui non sei proprietario. Allo sportello fisico dell'Agenzia delle Entrate è gratuita solo per gli immobili di cui sei titolare; costa 3 € se riguarda un immobile altrui.
Di cosa ho bisogno per richiedere la visura catastale online?
Per accedere all'area riservata del portale dell'Agenzia delle Entrate ti serve una delle seguenti credenziali digitali: SPID (qualsiasi livello), CIE (Carta d'Identità Elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Servono poi i dati dell'immobile (foglio, particella, subalterno o indirizzo) oppure i dati del soggetto (nome, cognome, codice fiscale).
Qual è la differenza tra visura catastale e visura ipotecaria?
Sono due documenti complementari ma diversi. La visura catastale descrive lo stato fisico e fiscale dell'immobile (chi è il proprietario, rendita, categoria, superfici). La visura ipotecaria verifica la presenza di mutui, ipoteche, pignoramenti o altri vincoli giuridici sull'immobile. Per una compravendita sicura servono entrambe.
La visura catastale vale come prova di proprietà?
No. La visura catastale ha valore fiscale e informativo, ma non è titolo di proprietà. L'unico atto che prova legalmente la proprietà è l'atto notarile trascritto nei Registri Immobiliari. È possibile che un immobile risulti intestato a una persona diversa dal proprietario legale (es. per successione non ancora aggiornata in catasto). Verifica sempre anche i Registri Immobiliari per le transazioni importanti.
Posso richiedere la visura catastale di un immobile senza sapere chi è il proprietario?
Sì. Puoi cercare per indirizzo (se conosci l'indirizzo dell'immobile) oppure per particella catastale (foglio e particella), reperibile dalle mappe catastali. Il portale dell'Agenzia delle Entrate permette la ricerca per indirizzo nella sezione "Visura catastale".
La visura catastale vale per Trento e Bolzano?
No. Le province autonome di Trento e Bolzano gestiscono i propri catasti in modo autonomo e non rientrano nel servizio telematico nazionale dell'Agenzia delle Entrate. Per immobili in queste province occorre rivolgersi direttamente agli uffici catastali provinciali competenti.
Quanto è valida una visura catastale?
Non esiste una scadenza legale ufficiale per la visura catastale. Tuttavia, banche, notai e uffici richiedono generalmente una visura emessa da non più di 3-6 mesi per garantire che i dati siano aggiornati. Per l'ISEE, è consigliabile utilizzare una visura dell'anno in corso.
Come faccio a capire se i dati catastali del mio immobile sono errati?
Richiedendo la tua visura catastale e confrontando rendita catastale, categoria, consistenza e dati anagrafici con quelli presenti nel tuo atto notarile. Se riscontri errori (es. rendita sbagliata, categoria non aggiornata dopo una ristrutturazione), puoi presentare una richiesta di variazione catastale tramite un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) attraverso il software DOCFA dell'Agenzia delle Entrate.
Fonti e riferimenti normativi:
- Agenzia delle Entrate — Visura catastale: guida ufficiale
- D.Lgs. 139/2024 — riforma della riscossione e gratuità delle visure online
- DPR 138/1998 — Regolamento per la revisione delle zone censuarie
- Agenzia delle Entrate — Tabella tasse servizi catastali
- Legge di Bilancio 2026 — GU n.301 del 30/12/2025 (novità ISEE e franchigia prima casa)
Ultimo aggiornamento: marzo 2026. Le procedure online dell'Agenzia delle Entrate possono variare — verifica sempre su agenziaentrate.gov.it.