Cosa si Vede in una Visura Catastale : Guida Completa alla Lettura 2025

📖 Questo articolo fa parte della Guida Completa alla Visura Catastale 2025

Cosa contiene una visura catastale: guida completa alla lettura La visura catastale è un documento ricco di informazioni tecniche che può risultare complesso da interpretare per chi non ha esperienza. Se ti stai chiedendo "cosa si vede in una visura catastale?" , questa guida dettagliata ti spiegherà ogni sezione, dato e codice presente nel documento. Imparerai a leggere correttamente tutte le informazioni, dai dati identificativi alla rendita catastale, comprendendo il significato di ogni elemento.

Nel 2025, con l'introduzione delle nuove visure digitali dell'Agenzia delle Entrate, il formato è stato standardizzato e reso più leggibile, ma rimane fondamentale sapere dove trovare e come interpretare ogni informazione per utilizzarla correttamente in compravendite, dichiarazioni fiscali e pratiche amministrative.

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Struttura della visura catastale: le sezioni principali Una visura catastale standard è suddivisa in 5 sezioni principali , ognuna contenente informazioni specifiche sull'immobile:

Sezione Contenuto Importanza 1. Intestazione Tipo di visura, data, ufficio Validità documento 2. Dati identificativi Comune, foglio, particella, sub Identificazione univoca 3. Dati di classamento Zona, categoria, classe, consistenza Classificazione fiscale 4. Rendita catastale Valore fiscale dell'immobile Base calcolo imposte 5. Intestatari Proprietari e quote di possesso Titolarità diritti Prima di analizzare nel dettaglio ogni sezione, è utile sapere come ottenere questo documento. Se non l'hai ancora richiesta o vuoi conoscere tutti i metodi disponibili (gratuiti e a pagamento), consulta la nostra guida completa su come ottenere la visura catastale nel 2025 .

Sezione 1: Intestazione del documento L'intestazione della visura catastale contiene informazioni fondamentali sulla tipologia e validità del documento:

Elementi presenti nell'intestazione: Tipo di visura : Ordinaria, storica, per soggetto Data di rilascio : Momento di estrazione dei dati Ora di rilascio : Timestamp preciso Ufficio competente : Agenzia delle Entrate - Territorio Richiedente : Chi ha richiesto la visura (se indicato) Numero di protocollo : Identificativo univoco del documento Importante: La data di rilascio è fondamentale per verificare l'attualità dei dati. Per atti notarili e pratiche ufficiali, generalmente si richiede una visura non più vecchia di 3 mesi.

Sezione 2: Dati identificativi catastali Questa è la sezione che identifica univocamente l'immobile nel sistema catastale italiano:

🏘️ Comune catastale Denominazione : Nome del comune dove si trova l'immobile Codice comune : Codice alfanumerico di 4 caratteri (es. H501 per Roma) Provincia : Sigla della provincia di appartenenza Sezione urbana : Eventuale suddivisione del territorio comunale 📍 Identificativi catastali Dato Significato Esempio Note Foglio Porzione di territorio comunale 125 Numero progressivo Particella Singolo immobile o terreno 456 Anche detta "mappale" Subalterno Unità immobiliare specifica 12 Solo per fabbricati Sezione Suddivisione del foglio A Non sempre presente 🏠 Indirizzo dell'immobile Nella visura catastale viene riportato l'indirizzo completo:

Toponimo : Via, Piazza, Corso, etc. Nome della via : Denominazione ufficiale Numero civico : Con eventuali esponenti (es. 15/A) Piano : T (terra), 1, 2, S1 (seminterrato), etc. Interno : Numero o lettera dell'appartamento Scala : Se presente nell'edificio Sezione 3: Dati di classamento Il classamento determina la categoria fiscale dell'immobile e influisce direttamente sul calcolo delle imposte:

📊 Zona censuaria Definizione : Porzione omogenea del territorio comunale Numerazione : 1, 2, 3... (1 = centro, numeri alti = periferia) Importanza : Influisce sul valore dell'immobile 🏷️ Categoria catastale La categoria indica la destinazione d'uso dell'immobile:

Gruppo Categorie Descrizione Esempi A - Abitazioni A/1 - A/11 Immobili residenziali A/2 civile, A/3 economico, A/4 popolare B - Uso collettivo B/1 - B/8 Servizi collettivi B/1 collegi, B/4 uffici pubblici C - Commerciali C/1 - C/7 Locali commerciali e accessori C/1 negozi, C/2 magazzini, C/6 box auto D - Speciali D/1 - D/10 Immobili produttivi D/1 opifici, D/2 alberghi, D/8 commerciali E - Particolari E/1 - E/9 Immobili speciali E/1 stazioni, E/3 chiese, E/7 fabbricati culto F - Entità urbane F/1 - F/7 Unità non produttive di reddito F/1 area urbana, F/3 in corso costruzione ⚙️ Classe catastale Definizione : Grado di produttività dell'immobile nella categoria Numerazione : 1, 2, 3... o U (unica) Principio : Numero più alto = maggior pregio/redditività Hai Dubbi sulla Lettura della Tua Visura? Con Visu-Info Catastale non sei solo:

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📏 Consistenza catastale La consistenza indica la "grandezza" dell'immobile secondo parametri catastali:

Categoria Unità di Misura Significato Esempio Abitazioni (A) Vani Numero di vani catastali 5,5 vani Uffici (A/10) m² Superficie in metri quadri 120 m² Negozi (C/1) m² Superficie di vendita 85 m² Box auto (C/6) m² Superficie totale 15 m² Attenzione: I vani catastali NON corrispondono al numero di stanze reali. Un vano catastale è un'unità convenzionale che può includere più ambienti o parti di essi.

Sezione 4: Rendita catastale La rendita catastale è il valore fiscale attribuito all'immobile, fondamentale per il calcolo di imposte e tasse:

💰 Come si presenta la rendita Rendita Euro : Valore in euro (es. € 650,00) Rendita Lire : Valore storico in lire (ancora presente) Data decorrenza : Da quando è valida la rendita attuale 📊 A cosa serve la rendita catastale Utilizzo Formula Esempio (rendita €650) Base imponibile IMU Rendita × 1,05 × 160 €650 × 1,05 × 160 = €109.200 ISEE patrimonio Rendita × 1,05 × 160 × 2/3 €109.200 × 2/3 = €72.800 Imposta registro Rendita × 1,05 × coefficiente Varia per categoria Successioni Rendita × 1,05 × coefficiente Coefficiente per tipologia 🔄 Rivalutazione della rendita Dal 1997 la rendita va sempre rivalutata del 5% per uso fiscale:

Rendita catastale : €650,00 Rivalutazione 5% : €650,00 × 1,05 Rendita rivalutata : €682,50 Sezione 5: Intestazione dell'immobile Questa sezione riporta i dati dei proprietari o titolari di altri diritti reali sull'immobile:

👥 Dati degli intestatari Cognome e nome : O denominazione per società Codice fiscale : Identificativo univoco Data di nascita : Per persone fisiche Luogo di nascita : Comune e provincia Sede legale : Per persone giuridiche 📑 Diritti e quote Diritto Significato Esempio Quote Proprietà Piena proprietà del bene 1/1, 1/2, 1/3, 250/1000 Usufrutto Diritto di uso e godimento 1/1 usufrutto Nuda proprietà Proprietà senza usufrutto 1/1 nuda proprietà Abitazione Diritto di abitare Diritto di abitazione Superficie Proprietà del costruito 1/1 superficie ⚖️ Come leggere le quote di proprietà 1/1 : Proprietà intera (100%) 1/2 : Metà della proprietà (50%) 1/3 : Un terzo (33,33%) 250/1000 : Un quarto (25%) 333/1000 : Un terzo preciso Altre informazioni presenti nella visura 📝 Annotazioni Possono essere presenti annotazioni importanti come:

Variazioni catastali : Modifiche recenti Rettifiche : Correzioni effettuate Riserve : Dati in corso di verifica Soppressioni : Unità non più esistenti Costituzioni : Nuove unità create 🏗️ Dati di superficie (dal 2015) Le visure moderne includono anche:

Superficie catastale totale : In metri quadri Superficie escluse aree scoperte : Solo parti coperte Metodologia di calcolo : DPR 138/98 Richiedi una Visura Completa e Aggiornata Con Visu-Info Catastale sei sempre sicuro:

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Differenze tra i vari tipi di visura catastale Tipo Visura Cosa si Vede Quando Usarla Particolarità Visura Ordinaria Situazione attuale Usi comuni, ISEE, IMU La più richiesta Visura Storica Tutti i passaggi Successioni, verifiche Include variazioni Visura per Soggetto Tutti gli immobili Patrimonio completo Max 30 unità Visura Sintetica Solo dati essenziali Verifica veloce Formato ridotto Come verificare la correttezza dei dati ✅ Controlli da effettuare Indirizzo : Corrisponde a quello reale? Intestatari : Sono corretti tutti i nomi? Quote : Le percentuali sono giuste? Categoria : Rispecchia l'uso effettivo? Consistenza : I vani/mq sono plausibili? Rendita : È aggiornata all'ultima variazione? ❌ Errori comuni da segnalare Nome errato : Errori di trascrizione Codice fiscale sbagliato : Da correggere subito Indirizzo non aggiornato : Toponomastica vecchia Categoria non corretta : Es. ufficio registrato come abitazione Intestazione a deceduti : Mancata voltura Importante: Se trovi errori nella visura, è necessario presentare istanza di correzione all'Agenzia delle Entrate - Territorio competente. Gli errori possono causare problemi in caso di compravendita o calcolo errato delle imposte.

Ora che sai leggere la visura catastale, potresti chiederti quanto costa ottenerla attraverso i vari canali disponibili. Per un confronto dettagliato di tutti i prezzi, servizi gratuiti e a pagamento, e capire quale opzione è più conveniente per te, consulta la guida completa su quanto costa la visura catastale nel 2025 .

FAQ: Domande frequenti su cosa contiene la visura catastale La visura catastale riporta i metri quadri reali dell'immobile? Dal 2015 le visure includono la superficie catastale in metri quadri, ma questa è calcolata con criteri fiscali che possono differire dalla superficie commerciale o calpestabile reale. Per le vecchie visure, la consistenza è espressa in vani per le abitazioni.

Nella visura c'è il valore di mercato dell'immobile? No, la visura riporta solo la rendita catastale che è un valore fiscale. Il valore di mercato dipende da molti fattori (posizione, stato, mercato) e deve essere determinato con una perizia o valutazione immobiliare.

Posso vedere dalla visura se ci sono ipoteche sull'immobile? No, la visura catastale non riporta informazioni su ipoteche, pignoramenti o vincoli. Queste informazioni si trovano nella visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) che si richiede alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La planimetria è inclusa nella visura catastale? No, la planimetria catastale è un documento separato che mostra la rappresentazione grafica dell'immobile. Va richiesta a parte e può essere ottenuta solo dai proprietari o loro delegati.

Cosa significa quando nella visura c'è scritto "BENE COMUNE NON CENSIBILE"? Indica parti comuni del condominio (scale, androni, cortili) che non producono reddito proprio e quindi non hanno rendita catastale. Sono associate alle unità immobiliari principali.

Perché alcuni immobili hanno categoria F/3 o F/4? Le categorie F indicano immobili in situazioni particolari: F/3 è "unità in corso di costruzione", F/4 è "unità in corso di definizione". Non hanno rendita catastale finché non vengono accatastati definitivamente.

La visura mostra se l'immobile è conforme urbanisticamente? No, la visura riporta solo i dati catastali che hanno valenza fiscale. La conformità urbanistica ed edilizia deve essere verificata presso l'ufficio tecnico del Comune con accesso alle pratiche edilizie.

Glossario dei termini catastali Termine Significato Foglio Porzione del territorio comunale rappresentata in una mappa Particella/Mappale Porzione di terreno o fabbricato di un unico possessore Subalterno Singola unità immobiliare all'interno di un fabbricato Consistenza Grandezza dell'unità immobiliare (vani, mq, mc) Classamento Attribuzione di categoria e classe all'immobile Graffato Unità composta da più particelle unite Voltura Aggiornamento dell'intestazione catastale DOCFA Documento Catasto Fabbricati per variazioni Conclusioni: l'importanza di saper leggere la visura catastale Saper leggere e interpretare correttamente cosa si vede in una visura catastale è fondamentale per ogni proprietario immobiliare o professionista del settore. Ogni sezione del documento fornisce informazioni cruciali che influenzano aspetti fiscali, legali e commerciali dell'immobile.

La visura catastale non è solo un documento burocratico, ma una vera e propria "carta d'identità" dell'immobile che racchiude:

L'identificazione univoca attraverso i dati catastali La classificazione fiscale che determina le imposte La rendita che è base di calcolo per IMU, TARI e altre tasse I proprietari e le relative quote di possesso L'indirizzo e la consistenza dell'immobile Verificare periodicamente la correttezza di questi dati è essenziale per evitare problemi futuri in caso di compravendita, successione o semplice gestione fiscale. Un errore nella visura può comportare il pagamento di imposte sbagliate o complicazioni nelle transazioni immobiliari.

Con le nuove tecnologie e servizi come Visu-Info , ottenere e comprendere la propria visura catastale è diventato semplice e veloce. Non rimandare: controlla oggi stesso i dati del tuo immobile e assicurati che tutto sia in ordine.

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