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Pubblicato il 16 settembre 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: certificato di destinazione urbanistica
Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è obbligatorio, a pena di nullità, negli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su terreni oltre 5.000 mq (art. 30, D.P.R. 380/2001). Attesta la destinazione urbanistica del terreno secondo il piano regolatore del Comune, lo rilascia l'Ufficio Tecnico Comunale entro 30 giorni e vale un anno.
- Cos'è: attesta destinazione urbanistica, vincoli ed edificabilità di un terreno.
- Obbligo: atti tra vivi su terreni oltre 5.000 mq, pena nullità (art. 30 D.P.R. 380/2001).
- Chi lo rilascia: Ufficio Tecnico del Comune dove si trova il terreno.
- Tempi: entro 30 giorni dalla domanda (termine perentorio).
- Costo: 2 marche da bollo da 16 € (32 €) più diritti di segreteria comunali variabili.
- Validità: 1 anno dal rilascio, salvo modifiche degli strumenti urbanistici.
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Cos'è il CDU e cosa contiene
Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è il documento che attesta la destinazione urbanistica di un terreno in base agli strumenti urbanistici vigenti del Comune — Piano Regolatore Generale (PRG), Piano di Governo del Territorio (PGT) o Piano Urbanistico Comunale (PUC). In pratica dice se un terreno è agricolo, edificabile o soggetto a vincoli, e con quali parametri. Lo rilascia l'Ufficio Tecnico Comunale, l'ufficio del Comune competente per l'urbanistica del territorio.
Il CDU non è un semplice estratto anagrafico del terreno: riporta le prescrizioni urbanistiche riferite alle singole particelle catastali interessate. Al suo interno trovi in genere:
- la zona urbanistica di appartenenza (agricola, residenziale, produttiva, di trasformazione);
- gli indici e i parametri edificatori ammessi dagli strumenti urbanistici;
- i vincoli insistenti sull'area: paesaggistici, idrogeologici, archeologici, di rispetto stradale o cimiteriale;
- eventuali previsioni di piano (lottizzazioni, aree di trasformazione, standard).
Il certificato può essere ordinario (fotografa la disciplina urbanistica attuale) oppure storico, quando serve ricostruire la destinazione del terreno a una data passata: alcuni Comuni li distinguono già in fase di richiesta.
Quando il CDU è obbligatorio: atti sui terreni e nullità
Il CDU è obbligatorio, a pena di nullità dell'atto, in tutti gli atti tra vivi — in forma pubblica o privata — che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali relativi a terreni, quando il lotto ha superficie superiore a 5.000 metri quadrati (art. 30, commi 2 e 3, D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell'Edilizia). Senza il certificato allegato, l'atto non può essere stipulato né trascritto nei registri immobiliari.
La regola nasce per contrastare le lottizzazioni abusive: allegando il CDU, l'acquirente conosce con certezza la disciplina urbanistica di ciò che compra. L'obbligo riguarda gli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985.
| Situazione | CDU obbligatorio? | Nota |
|---|---|---|
| Terreno oltre 5.000 mq, atto tra vivi | Sì | Nullità dell'atto senza allegazione |
| Terreno fino a 5.000 mq, pertinenza di fabbricato urbano | No | Esente se pertinenza di edificio censito al catasto urbano |
| Terreno fino a 5.000 mq non pertinenziale | Sì | L'esenzione vale solo per le pertinenze urbane |
| Trasferimento per successione (mortis causa) | No allegazione all'atto | Spesso richiesto comunque per la pratica notarile e la vendita successiva |
Attenzione all'eccezione: il certificato non è richiesto per i terreni fino a 5.000 mq che costituiscono pertinenza di edifici censiti al Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Oltre quella soglia, o per i terreni non pertinenziali, l'allegazione torna obbligatoria.
Verifica prima i dati catastali del terreno
Prima di richiedere il CDU al Comune conviene avere sotto mano gli identificativi catastali (foglio, particella) e i dati dell'immobile: li ottieni online, senza fila e senza SPID.
- Visura Catastale — foglio, particella, rendita e intestatari del terreno
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Quanto costa, quanto tempo serve e come richiederlo
Il certificato di destinazione urbanistica si richiede al Comune dove si trova il terreno e costa, come base fissa, 32 € di marche da bollo (una da 16 € per la domanda e una da 16 € per il rilascio, ai sensi del D.P.R. 642/1972), a cui si aggiungono i diritti di segreteria stabiliti dal singolo Comune. Il rilascio avviene entro 30 giorni dalla domanda, termine perentorio fissato dall'art. 30, comma 3, D.P.R. 380/2001.
I diritti di segreteria cambiano molto da un Comune all'altro: a titolo di esempio verificato, il Comune di Verona applica 40 € per il CDU ordinario o storico fino a 10 particelle, il Comune di Pisa circa 100 €, il Comune di Cesena 70 € (140 € per la procedura urgente). Va aggiunta una marca da bollo ogni quattro pagine di certificato.
| Canale | Costo | Tempi |
|---|---|---|
| Comune – Ufficio Tecnico (sportello o telematico/PEC) | 32 € di bollo + diritti di segreteria comunali (es. 40 € Verona, 70 € Cesena) | Entro 30 giorni (perentorio); urgenza ~7 giorni lavorativi dove prevista |
| Intermediario / visurista privato online | Diritti comunali + commissione di servizio | Dipende dai tempi di rilascio del Comune |
La domanda si presenta in modo telematico (PEC o portale online del Comune) oppure cartaceo allo Sportello Unico o all'Ufficio Protocollo. Ecco la procedura tipo:
- Reperire foglio e particelle del terreno dalla visura catastale.
- Compilare il modulo di richiesta CDU scaricabile dal sito del Comune o ritirabile all'Ufficio Tecnico.
- Allegare l'estratto di mappa delle particelle interessate ed eventuale estratto dello strumento urbanistico.
- Pagare le marche da bollo e i diritti di segreteria, in genere tramite PagoPA.
- Presentare la domanda via PEC, portale online o allo sportello del Comune.
- Ritirare il CDU entro 30 giorni, in formato digitale o cartaceo secondo il Comune.
Procedura verificata il 16 settembre 2026 sul portale ufficiale del Comune di Verona.
CDU e visura catastale: che differenza c'è
Il CDU e la visura catastale descrivono aspetti diversi dello stesso terreno e provengono da due enti distinti. Il CDU è rilasciato dal Comune e riguarda l'urbanistica (cosa si può fare sul terreno); la visura catastale è rilasciata dall'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, e riguarda la classificazione fiscale e identificativa dell'immobile (foglio, particella, categoria, rendita). Uno non sostituisce l'altro: per un atto sui terreni possono servire entrambi. Per capire come ottenere e leggere la visura, vedi la nostra guida completa alla visura catastale.
Casi particolari: successione, mancato rilascio, CDU storico
Nella pratica il CDU crea più di un dubbio proprio nei passaggi meno lineari. Ecco i casi che i forum di chi vende o eredita un terreno segnalano più spesso.
CDU per eredità e successione
Per un terreno ricevuto in eredità il CDU non va allegato all'atto di successione (che è mortis causa), ma serve quasi sempre per la successiva vendita o donazione e per la pratica notarile. Attenzione a un requisito che blocca molte richieste: per ottenere il CDU come erede occorre in genere aver già presentato la denuncia di successione, altrimenti il Comune non riconosce la legittimazione a richiederlo. Se stai gestendo un terreno in successione, ti può servire anche la visura catastale per la successione.
Se il Comune non rilascia il CDU in 30 giorni
Se il Comune non rilascia il certificato entro i 30 giorni previsti, l'atto può comunque essere stipulato: il CDU è sostituito da una dichiarazione dell'alienante (o di uno dei condividenti) che attesta l'avvenuta presentazione della domanda e la destinazione urbanistica del terreno secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati (art. 30, comma 4, D.P.R. 380/2001). È una tutela pensata proprio per non bloccare il rogito a causa dei ritardi comunali.
Ti serve il documento catastale del terreno?
Per preparare l'atto o la pratica di successione ottieni subito la visura catastale del terreno: identificativi, rendita e intestatari ufficiali, comodamente da casa.
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Domande frequenti sul certificato di destinazione urbanistica
Come si richiede il certificato di destinazione urbanistica?
In 6 passaggi: il CDU si richiede al Comune dove si trova il terreno, tramite PEC, portale online o allo sportello dell'Ufficio Tecnico, allegando gli identificativi catastali, l'estratto di mappa e pagando bollo e diritti di segreteria. Il rilascio avviene entro 30 giorni.
Quando è obbligatorio il CDU per un atto?
Il CDU è obbligatorio, a pena di nullità, negli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su terreni di superficie superiore a 5.000 mq (art. 30 D.P.R. 380/2001). Sono esenti i terreni fino a 5.000 mq che sono pertinenza di un fabbricato censito al catasto urbano.
Quanto costa il certificato di destinazione urbanistica?
Il costo base è di 32 € di marche da bollo (16 € per la domanda e 16 € per il rilascio), a cui si aggiungono i diritti di segreteria stabiliti dal Comune, che variano molto: per esempio circa 40 € a Verona, 70 € a Cesena e 100 € a Pisa.
Quanto tempo ci vuole per avere il CDU?
Il Comune deve rilasciare il CDU entro 30 giorni dalla domanda, termine perentorio fissato dall'art. 30, comma 3, D.P.R. 380/2001. Alcuni Comuni offrono una procedura urgente in circa 7 giorni lavorativi a costo maggiorato.
Quanto dura il certificato di destinazione urbanistica?
1 anno dalla data di rilascio: il CDU ha validità di dodici mesi, salvo modifiche degli strumenti urbanistici nel frattempo intervenute. Se non ci sono state variazioni, l'alienante può attestarlo con una dichiarazione sostitutiva anche oltre i 12 mesi.
Che differenza c'è tra CDU e visura catastale?
No, non sono lo stesso documento: il CDU è rilasciato dal Comune e riguarda l'urbanistica del terreno (edificabilità, vincoli), mentre la visura catastale è rilasciata dall'Agenzia delle Entrate e riguarda la classificazione fiscale e identificativa dell'immobile. Per un atto sui terreni possono servire entrambi.
Serve il CDU per la successione o la donazione?
No, il CDU non va allegato all'atto di successione (mortis causa), ma serve per la donazione e per la vendita successiva del terreno. Per richiederlo come erede occorre in genere aver già presentato la denuncia di successione.
Cosa succede se il Comune non rilascia il CDU in 30 giorni?
Se il Comune non rilascia il certificato entro 30 giorni, l'atto può comunque essere stipulato: il CDU è sostituito da una dichiarazione dell'alienante che attesta la presentazione della domanda e la destinazione urbanistica del terreno (art. 30, comma 4, D.P.R. 380/2001).
- Guida alla visura catastale — tutti i metodi per ottenere e leggere i dati catastali del terreno.
- Visura catastale per successione — quale visura serve quando erediti un terreno ed evitare l'errata intestazione.
- Visura ipotecaria — come scoprire ipoteche e pignoramenti su un immobile prima di comprarlo.
Fonti ufficiali / Official sources: Normattiva – D.P.R. 380/2001 art. 30 | Comune di Verona – CDU | Agenzia delle Entrate – Visura catastale
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.