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Pubblicato il 11 settembre 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: la visura ipotecaria
La visura ipotecaria (nome ufficiale: ispezione ipotecaria) è la consultazione dei registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate che mostra ipoteche, pignoramenti e trascrizioni su un immobile; costa da 4,00 € per formalità (gratis sui propri immobili) ed è essenziale prima di comprare casa, perché l'ipoteca resta attaccata al bene anche dopo la vendita.
- Cosa mostra: ipoteche, pignoramenti, sequestri, atti di provenienza (vendita, donazione, successione).
- Chi la rilascia: Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).
- Costo: gratis sui propri immobili; da 4,00 € per formalità sugli immobili altrui, −20% se telematica.
- Come: online con SPID/CIE/CNS sul portale dell'Agenzia o SISTER, oppure allo sportello.
- Perché prima del rogito: l'ipoteca segue il bene (art. 2808 c.c.), non il vecchio proprietario.
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Cos'è la visura ipotecaria e cosa mostra
La visura ipotecaria è la consultazione dei registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate (AdE), che gestisce i registri immobiliari tramite il Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). Il suo nome tecnico è "ispezione ipotecaria" e mostra tutte le formalità pubblicate su un immobile o su un soggetto: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali e gli atti di provenienza (compravendita, donazione, successione). Per le basi delle visure immobiliari e tutti i metodi per ottenerle, vedi la guida completa alla visura catastale.
L'ispezione fotografa i "pesi" giuridici del bene: ogni mutuo iscritto come ipoteca, ogni pignoramento avviato da un creditore, ogni trascrizione di compravendita è pubblicato in questi registri, ed è ciò che rende il documento decisivo per chi sta per acquistare.
Perché farla prima di comprare casa
La visura ipotecaria va fatta prima di versare la caparra e prima del rogito perché l'ipoteca è un diritto reale di garanzia che segue l'immobile, non il debitore (art. 2808 del Codice civile, R.D. 262/1942): se compri una casa ipotecata, l'ipoteca resta attaccata al bene e il creditore può pignorartelo anche se il debito non è tuo. È il rischio più grave e più frequente in una compravendita tra privati.
Lo stesso vale per un pignoramento già trascritto. Il notaio è tenuto a eseguire l'ispezione prima dell'atto, ma verificare in anticipo — già in fase di proposta o preliminare — ti permette di trattare il prezzo, chiedere la cancellazione dell'ipoteca a carico del venditore o rinunciare in tempo. La trascrizione degli atti (art. 2643 c.c.) è ciò che rende queste informazioni pubbliche e opponibili ai terzi.
Visura ipotecaria o visura catastale: le differenze
La visura ipotecaria e la visura catastale non sono la stessa cosa e non sono alternative: la catastale descrive l'immobile (rendita, categoria, dati identificativi e intestatari catastali), mentre l'ipotecaria rivela i gravami e la storia degli atti (ipoteche, pignoramenti, provenienza). La catastale dice "com'è fatto" il bene; l'ipotecaria dice "se è libero". Per chi compra servono entrambe, perché coprono rischi diversi.
| Cosa vuoi verificare | Documento giusto | Chi lo rilascia |
|---|---|---|
| Ipoteche, pignoramenti, sequestri sull'immobile | Ispezione ipotecaria per immobile | AdE – Pubblicità Immobiliare |
| Tutti gli immobili e i gravami di una persona | Ispezione ipotecaria per soggetto | AdE – Pubblicità Immobiliare |
| Rendita, categoria, dati e intestatari catastali | Visura catastale | AdE – Catasto |
| Controllo gratuito sui tuoi immobili | Consultazione personale (visure + ispezioni) | AdE – area riservata |
Se ti serve leggere nel dettaglio i dati tecnici del bene, la guida alla lettura della visura catastale spiega ogni sezione campo per campo; per ricostruire tutti gli intestatari e i passaggi di proprietà nel tempo è invece utile la visura catastale storica.
Stai valutando l'acquisto di una casa?
Prima della caparra conviene fotografare l'immobile: dati catastali, rendita e intestatari ufficiali, più la posizione del venditore. Visu-Info ti recapita i documenti in PDF via email, senza fare la fila allo sportello.
- Visura Catastale — rendita, categoria e intestatari dell'immobile
- Visura Protesti — protesti e insolvenze a carico del venditore
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Quanto costa e come richiederla online
L'ispezione ipotecaria è gratuita (esente da tasse ipotecarie) solo quando riguarda i tuoi immobili, tramite la consultazione personale nell'area riservata; per una casa altrui si pagano le tasse ipotecarie previste dal D.M. 25 maggio 2017, pari a 4,00 € per ciascuna formalità e 7,00 € per l'ispezione per soggetto, ridotte del 20% se la richiesta è telematica. Il pagamento avviene tramite pagoPA e il documento si scarica in formato digitale.
Un esempio pratico: per un immobile con 3 trascrizioni e 1 iscrizione ipotecaria attiva si consultano 4 formalità, cioè 4 × 4,00 € = 16,00 €; richieste online, con la riduzione del 20%, il costo scende a circa 12,80 €. Per accedere online servono le credenziali SPID, CIE o CNS.
- Accedere ai servizi online dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Selezionare Servizi, poi Fabbricati e terreni, quindi Ispezione ipotecaria online (o accedere tramite il portale SISTER, Sistema Interscambio Territorio).
- Scegliere il tipo di ricerca: per soggetto, per nota di trascrizione oppure per immobile.
- Inserire i dati di ricerca: nominativo e codice fiscale del soggetto, oppure gli identificativi catastali (comune, foglio, particella).
- Verificare l'elenco delle formalità e pagare le tasse ipotecarie tramite pagoPA (esente per i propri immobili).
- Scaricare il documento dell'ispezione in formato digitale.
Dal 1° gennaio 2025 sono stati eliminati gli oneri di "gestione informatica" sulla consultazione telematica delle banche dati ipotecarie e catastali, e da luglio 2026 alla ricerca per soggetto e per nota si è aggiunta anche la ricerca per immobile online. Il servizio non è disponibile nelle sedi di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, dove vige il sistema del libro fondiario.
| Canale | Costo | Tempi |
|---|---|---|
| Consultazione personale online (propri immobili) | Gratis, esente | Immediato, download PDF |
| Ispezione online immobili altrui (AdE / SISTER) | Da 4,00 € per formalità; 7,00 € per soggetto (−20% telematica) | Immediato, download PDF |
| Sportello Ufficio provinciale – Territorio | Da 4,00 € per formalità; 7,00 € per soggetto | In giornata |
| Intermediario privato (Visu-Info) | Tariffa del servizio online | PDF via email, senza fila |
Procedura verificata il 11 settembre 2026 sul portale ufficiale Agenzia delle Entrate (Ispezione ipotecaria online).
Casi particolari: l'ipoteca scoperta prima del rogito
Il caso più temuto nei forum immobiliari è la scoperta di un pignoramento o di un'ipoteca a pochi giorni dalla firma: chi verifica solo davanti al notaio scopre il gravame quando ha già versato la caparra, rischiando di perderla. Fare l'ispezione già in fase di proposta evita questo scenario.
Attenzione anche a due situazioni frequenti: un'ipoteca cancellata di fatto ma non ancora formalizzata nei registri — il debito è saldato, ma finché la cancellazione non è trascritta l'ipoteca risulta ancora attiva e va richiesta al creditore prima del rogito; e la consultazione per soggetto, che elenca tutti gli immobili e i gravami di una persona ma dipende dalla corretta indicazione anagrafica: un dato impreciso può restituire un elenco incompleto. In caso di dubbio, l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione il numero verde 800219402 per il supporto tecnico. Quando l'acquisto rientra in una successione, è utile abbinare la visura catastale per successione per verificare la corretta intestazione dei beni.
Controlla l'immobile prima di firmare
Non aspettare il notaio per sapere com'è messo il bene: con i dati catastali ufficiali e la verifica del venditore arrivi alla trattativa informato. Visu-Info ti recapita tutto in PDF via email, comodamente da casa.
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Domande frequenti sulla visura ipotecaria
Come si richiede la visura ipotecaria online?
In 6 passaggi: si accede ai servizi dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, si sceglie Fabbricati e terreni, poi Ispezione ipotecaria online, impostando la ricerca per soggetto, per nota o per immobile. Dopo il pagamento pagoPA delle tasse ipotecarie (esente per i propri immobili) il documento si scarica in formato digitale.
La visura ipotecaria è gratis?
La visura ipotecaria è gratuita solo quando riguarda i tuoi immobili, tramite la consultazione personale nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate. Per una casa altrui si pagano le tasse ipotecarie previste dal D.M. 25 maggio 2017, da 4,00 € per formalità, ridotte del 20% se la richiesta è telematica.
Come faccio a sapere se una casa è ipotecata o pignorata?
Per sapere se una casa è ipotecata o pignorata si richiede l'ispezione ipotecaria per immobile sui registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate: elenca ipoteche, pignoramenti, sequestri e trascrizioni gravanti sul bene. È il controllo da fare prima della caparra, perché l'ipoteca resta attaccata all'immobile anche dopo la vendita.
Che differenza c'è tra visura catastale e visura ipotecaria?
No, non sono la stessa cosa: la visura catastale descrive l'immobile (rendita, categoria, dati e intestatari catastali), mentre la visura ipotecaria rivela i gravami e la storia degli atti (ipoteche, pignoramenti, provenienza). Non sono alternative: per un acquisto sicuro servono entrambe, come spiega la guida completa alla visura catastale.
Posso fare l'ispezione ipotecaria su una casa non mia?
Sì, l'ispezione ipotecaria su immobili non di proprietà è consentita a chiunque, sia persone fisiche sia giuridiche, anche senza essere titolari del bene. In questo caso non è gratuita: si pagano le tasse ipotecarie da 4,00 € per formalità, mentre resta esente solo la consultazione personale dei propri immobili.
Quanto costa un'ispezione ipotecaria per un immobile?
Un'ispezione ipotecaria costa 4,00 € per ciascuna formalità consultata (D.M. 25 maggio 2017), con una riduzione del 20% se la richiesta è telematica. Per un immobile con 4 formalità la spesa è di 16,00 € allo sportello o circa 12,80 € online; l'ispezione per soggetto costa 7,00 €.
La visura ipotecaria ha valore legale?
Sì, l'ispezione ipotecaria ha valore legale perché fotografa le formalità pubblicate nei registri immobiliari, che rendono gli atti opponibili ai terzi (art. 2643 del Codice civile). È il documento su cui il notaio si basa per accertare che l'immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti prima del rogito.
Richiedere le visure con Visu-Info è un abbonamento?
No, non è un abbonamento obbligatorio: le visure sui propri immobili si possono ottenere gratuitamente dai canali ufficiali dell'Agenzia delle Entrate con SPID. Visu-Info è un servizio privato a pagamento che aggiunge la comodità dell'invio online: è disdicibile in ogni momento, con diritto di recesso di 14 giorni (Codice del Consumo) e garanzia soddisfatti o rimborsati.
- Visura catastale per successione — quale visura serve e come averla gratis quando la casa arriva da un'eredità.
- Visura catastale storica — la cronologia di intestatari e passaggi di proprietà di un immobile.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online | Agenzia delle Entrate — Costi del servizio | Agenzia delle Entrate — Consultazione personale | Normattiva — Codice civile (art. 2643, 2808)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.