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Pubblicato il 29 ottobre 2026 · Aggiornato a .
In sintesi: il patrimonio immobiliare nell'ISEE
Nell'ISEE ogni immobile entra al valore ai fini IMU (rendita catastale × 1,05 × 160 per le abitazioni), meno il mutuo residuo, alla data del 31 dicembre del secondo anno precedente (art. 5, DPCM 159/2013). La prima casa è esclusa fino a 52.500 €, o 91.500 € per Assegno unico e bonus nido; l'eccedenza conta per due terzi.
- Seconde case e terreni: contano per intero, senza franchigia.
- Peso sull'indicatore: il patrimonio entra nell'ISE per il 20%.
- DSU 2027: conta la situazione al 31 dicembre 2025.
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Come entra una casa nell'ISEE: il valore ai fini IMU
Una casa entra nell'Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) al valore ai fini IMU, non al prezzo di mercato: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 per le abitazioni (art. 1, c. 745, L. 160/2019). Il valore va dichiarato anche se l'immobile è esente IMU, come la prima casa.
Secondo le istruzioni della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) approvate dal Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali (Decreto n. 3 del 2 marzo 2026), nel quadro FC3 vanno fabbricati, terreni e diritti di usufrutto, uso e abitazione posseduti al 31 dicembre del secondo anno precedente; la nuda proprietà è esclusa. Gli altri moltiplicatori sono nella guida su rendita catastale e calcolo del valore IMU.
Sommato al patrimonio mobiliare, il valore immobiliare forma l'indicatore patrimoniale (ISP), che entra nell'ISE per il 20% (art. 2, c. 3, DPCM 159/2013).
Prima casa nell'ISEE: franchigia, due terzi e mutuo residuo
La prima casa, al netto del mutuo, non conta fino a 52.500 € nell'ISEE ordinario; oltre la soglia l'eccedenza pesa per due terzi (art. 5, c. 2, DPCM 159/2013). Dal 1° gennaio 2026 la soglia sale a 91.500 €, o 120.000 € nei capoluoghi delle città metropolitane, ma solo per cinque prestazioni (art. 1, c. 208, L. 199/2025).
| Regola | ISEE ordinario | ISEE per prestazioni familiari e inclusione |
|---|---|---|
| Franchigia base | 52.500 € | 91.500 €; 120.000 € nei 15 capoluoghi metropolitani |
| Aumento per figli conviventi | +2.500 € dal terzo figlio | +2.500 € dal secondo figlio |
| Valore oltre la soglia | Conta per due terzi | Conta per due terzi |
| Mutuo residuo | Si sottrae, fino al valore dell'immobile | Si sottrae, fino al valore dell'immobile |
| Dove vale | Tutte le altre prestazioni (università, mense, agevolazioni locali) | Assegno di inclusione, Supporto formazione e lavoro, Assegno unico, bonus asilo nido, bonus nuovi nati |
I capoluoghi sono Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Sassari, Torino e Venezia (Messaggio INPS n. 102/2026).
Esempio di calcolo: la stessa casa in tre ISEE diversi
Una prima casa A/2 con rendita di 800 € vale 134.400 € ai fini IMU (800 × 1,05 × 160). Con 40.000 € di mutuo residuo restano 94.400 €: nell'ISEE ordinario pesano 5.586,67 € sull'ISE, in quello per l'Assegno unico appena 53,33 €.
| Scenario | Valore netto | Franchigia | Parte che conta | Peso sull'ISE (20%) |
|---|---|---|---|---|
| ISEE ordinario (es. università) | 94.400 € | 52.500 € | 41.900 € × 2/3 = 27.933,33 € | 5.586,67 € |
| Assegno unico, Comune non capoluogo | 94.400 € | 91.500 € + 2.500 € = 94.000 € | 400 € × 2/3 = 266,67 € | 53,33 € |
| Assegno unico, Bologna | 94.400 € | 120.000 € + 2.500 € = 122.500 € | 0 € | 0 € |
| Seconda casa A/3, rendita 500 € | 84.000 € | Nessuna | 84.000 € (per intero) | 16.800 € |
1 € di rendita sbagliata vale 168 € di valore IMU: leggi la rendita sulla visura prima di firmare.
Visura catastale per l'ISEE: dove trovare rendita, categoria e quota
La visura catastale dell'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto, riporta i dati del quadro FC3: rendita, categoria e quota di possesso. Non si allega alla DSU, ma serve a controllare la precompilata.
| Colonna del quadro FC3 | Dove si legge nella visura | Errore frequente |
|---|---|---|
| Tipo (F, TE, TA) | Catasto fabbricati o catasto terreni | Dimenticare il terreno agricolo, che la precompilata non carica |
| Quota posseduta | Riquadro intestati: diritto e quota (es. proprietà 1/2) | Dichiarare il 100% su un immobile cointestato |
| Valore ai fini IMU | Rendita e categoria (A/2, C/6…) da cui si calcola il valore | Inserire la rendita al posto del valore IMU |
| Casa di abitazione | Indirizzo e subalterno dell'abitazione di residenza | Segnare più di una casa come abitazione |
La visura si scarica gratis con SPID o CIE dai servizi online dell'AdE; tutti i canali sono nella guida su come ottenere la visura catastale.
Controlla rendita e quote prima di firmare la DSU
Ricevi la visura catastale in PDF via email e verifica gli immobili di ogni componente del nucleo.
- Visura Catastale — rendita, categoria e intestatari di ogni immobile
- Stato di Famiglia — composizione del nucleo anagrafico
rendita e intestatariPDF via emailsenza fila
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Come verificare gli immobili nella DSU precompilata
La DSU precompilata dell'Istituto Nazionale della Previdenza Sociale (INPS), che gestisce il Sistema informativo dell'ISEE, carica solo i fabbricati in Italia: terreni, immobili all'estero, mutuo residuo e casa di abitazione vanno autodichiarati.
- Accedere al Portale unico ISEE sul sito INPS con SPID, CIE o CNS.
- Compilare i moduli base della DSU Mini, anche precaricando i dati dell'ultima DSU.
- Far autorizzare la precompilazione a ogni componente maggiorenne con le proprie credenziali.
- Confrontare ogni fabbricato del quadro FC3 con rendita, categoria e quota della visura catastale.
- Aggiungere terreni, immobili all'estero e capitale residuo del mutuo al 31 dicembre del secondo anno precedente.
- Segnare con una X la sola casa di abitazione indicata nel quadro B.
- Inviare la DSU e scaricare l'attestazione, disponibile entro 10 giorni lavorativi.
Procedura verificata il 29 ottobre 2026 sul portale ufficiale INPS (Portale unico ISEE).
INPS, CAF o visura online: costi e tempi a confronto
L'ISEE si chiede all'INPS, online o tramite i Centri di assistenza fiscale (CAF) convenzionati: l'attestazione arriva entro 10 giorni lavorativi e vale fino al 31 dicembre. I dati catastali si ottengono gratis dall'AdE o in PDF da un intermediario.
| Canale | A cosa serve | Costo | Tempi | Requisiti |
|---|---|---|---|---|
| INPS – Portale unico ISEE | DSU precompilata e attestazione | Nessuna tariffa indicata da INPS | Attestazione entro 10 giorni lavorativi | SPID, CIE o CNS di ogni maggiorenne |
| CAF convenzionato INPS | Compilazione assistita della DSU | Servizio in convenzione con INPS | Attestazione entro 10 giorni lavorativi | Mandato al CAF, documenti degli immobili |
| AdE – visura catastale online | Rendita, categoria, quote | 0 € | Immediato | SPID, CIE o CNS |
| Visu-Info (intermediario) | Visura catastale in PDF | Prova di 3 giorni a 4,76 €, poi abbonamento | PDF via email entro 24 ore | Nessuna credenziale digitale |
Visu-Info non presenta la DSU e non calcola l'ISEE: fornisce solo la visura per verificare i dati immobiliari.
Casi particolari
Quattro situazioni ricorrenti nei forum cambiano il patrimonio immobiliare dichiarato.
Casa ereditata o in comproprietà
La casa ereditata si dichiara solo per la propria quota: con il 50% si indica metà del valore IMU e metà del mutuo residuo (istruzioni DSU 2026). Per capire chi rientra nel nucleo vedi lo stato di famiglia per l'ISEE .
Casa comprata dopo il 31 dicembre
Chi ha comprato casa dopo il 31 dicembre del secondo anno precedente non la dichiara ancora: può indicare come abitazione nel quadro FC3 l'immobile in cui risiedeva a quella data.
Un mutuo per casa e box
Un mutuo unico per abitazione e pertinenza, senza importi separati, si divide in proporzione alle rendite catastali delle due unità; per riconoscere un box pertinenziale vedi la categoria catastale C6.
Immobili all'estero
Gli immobili all'estero valgono quanto definito ai fini IVIE (art. 19, c. 15, D.L. 201/2011), con la stessa data di riferimento e la stessa detrazione del mutuo (art. 5, c. 3, DPCM 159/2013).
Rinnovo ISEE di gennaio: prepara i dati degli immobili adesso
Per la DSU del 2027 conta la situazione al 31 dicembre 2025: tieni pronte rendita e quote.
- Visura Catastale — immobili, rendite e intestatari
- Stato di Famiglia — nucleo anagrafico aggiornato
rendita e intestatariPDF via emailsenza fila
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Domande frequenti sul patrimonio immobiliare nell'ISEE
Come si calcola il patrimonio immobiliare ai fini ISEE?
Il patrimonio immobiliare ai fini ISEE è la somma dei valori IMU degli immobili, per la propria quota, meno il mutuo residuo, al 31 dicembre del secondo anno precedente. Il totale entra nell'ISE al 20%.
La prima casa fa reddito ai fini ISEE?
No, la prima casa non pesa sull'ISEE come reddito ma come patrimonio. Conta solo la parte del valore IMU, al netto del mutuo, che supera 52.500 € (91.500 € o 120.000 € per Assegno unico, ADI e bonus nido e nuovi nati), e per due terzi.
Serve la visura catastale per fare l'ISEE?
No, la visura catastale non si allega alla DSU, ma serve per controllare rendita, categoria e quota che la precompilata carica.
Qual è il valore IMU da mettere nell'ISEE?
Il valore IMU di un'abitazione è la rendita catastale × 1,05 × 160: con rendita 800 € fanno 134.400 €. Va indicata solo la propria quota e va dichiarata anche se la casa è esente IMU.
Il mutuo si scala dal valore della casa nell'ISEE?
Sì, il capitale residuo del mutuo per acquisto o costruzione si sottrae dal valore IMU dello stesso immobile, fino al suo valore. Conta il debito al 31 dicembre del secondo anno precedente e la precompilata non lo carica: va inserito a mano.
La nuda proprietà va dichiarata nell'ISEE?
No, la nuda proprietà è esclusa dal patrimonio immobiliare ISEE, mentre usufrutto, uso e diritto di abitazione vanno dichiarati da chi li possiede (istruzioni DSU 2026).
Quale data conta per la casa nell'ISEE 2027?
Per una DSU presentata nel 2027 contano gli immobili posseduti al 31 dicembre 2025, anche se venduti dopo.
Quanto costa la visura catastale con Visu-Info?
La visura catastale con Visu-Info parte con una prova di 3 giorni a 4,76 €, poi diventa un abbonamento mensile da 49,90 € con rinnovo automatico, disdetta libera, recesso di 14 giorni, soddisfatti o rimborsati. Con SPID la stessa visura catastale è gratuita sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
- Chi rientra nel nucleo ISEE — quali componenti dichiarare.
- Visura catastale: tutti i metodi — gratis con SPID, allo sportello o online senza credenziali.
Fonti ufficiali / Official sources: INPS – Portale unico ISEE | INPS – Messaggio n. 102 del 12/01/2026 | Ministero del Lavoro – Istruzioni DSU 2026 | Normattiva – DPCM 159/2013 | Normattiva – L. 160/2019 (IMU) | Agenzia delle Entrate – Visura catastale online
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.