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Pubblicato il 18 agosto 2026 · Aggiornato il .
In sintesi: cos'è la nuda proprietà
La nuda proprietà è il diritto sull'immobile senza usufrutto: nel 2026 il suo valore si calcola con coefficienti invariati, ancorati al tasso minimo del 2,5% (D.M. 24 dicembre 2025, G.U. n. 302/2025). Chi la possiede non può abitare l'immobile, affittarlo o goderne i frutti finché dura l'usufrutto altrui.
- Chi paga l'IMU: l'usufruttuario, non il nudo proprietario (art. 9 D.Lgs. 23/2011).
- Come si calcola: valore piena proprietà × 2,5% × coefficiente età usufruttuario = valore usufrutto; la nuda proprietà è la differenza.
- Consolidamento: dal 1° gennaio 2025 l'aggiornamento catastale alla morte dell'usufruttuario è automatico e gratuito (art. 8 D.Lgs. 139/2024).
- In visura catastale: nuda proprietà e usufrutto compaiono come due diritti distinti, con titolari separati.
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Nuda proprietà e usufrutto: cosa sono e chi fa cosa
La nuda proprietà nasce quando il diritto di proprietà su un immobile viene diviso dal diritto di usufrutto: chi vende la nuda proprietà (o la riceve, ad esempio in successione) resta proprietario "sulla carta" ma cede a un'altra persona — l'usufruttuario — il diritto di abitare l'immobile, affittarlo o comunque goderne i frutti (art. 981 c.c.). I due diritti insieme ricompongono la piena proprietà; separati, seguono regole diverse su spese, imposte e possibilità di vendita.
| Aspetto | Usufruttuario | Nudo proprietario |
|---|---|---|
| Può abitare o affittare l'immobile | Sì, per tutta la durata dell'usufrutto | No, fino al termine dell'usufrutto |
| Spese ordinarie (bollette, manutenzione corrente, TARI) | A suo carico | Non dovute |
| Spese straordinarie (tetto, facciata, impianti strutturali) | Non dovute | A suo carico |
| IMU sull'immobile | A suo carico (art. 9 D.Lgs. 23/2011) | Non dovuta |
| Può cedere il proprio diritto | Sì, solo il proprio usufrutto | Sì, solo la nuda proprietà |
| Diventa proprietario pieno | Mai — l'usufrutto si estingue, non si trasforma | Sì, alla fine dell'usufrutto (consolidamento) |
Come si legge la nuda proprietà in una visura catastale
Nella visura catastale la nuda proprietà compare nella sezione dei diritti reali: quando il diritto è pieno l'intestazione riporta "proprietà per 1000/1000", mentre quando è diviso la visura elenca separatamente "nuda proprietà" e "usufrutto", ciascuno con il proprio titolare e la propria quota. È l'unico modo per verificare con certezza — prima di un acquisto, una successione o una donazione — chi detiene davvero cosa su un immobile.
Come verificarlo: procedura passo per passo
- Richiedere la visura catastale per soggetto o per immobile in area riservata su agenziaentrate.gov.it (SPID/CIE/CNS) o tramite intermediario privato.
- Individuare nella visura la sezione dei diritti sull'immobile, indicata come "diritti e oneri reali".
- Controllare se compare "proprietà per 1000/1000" (diritto pieno) oppure "nuda proprietà" e "usufrutto" indicati separatamente.
- Verificare il nome del nudo proprietario e, se presente, quello dell'usufruttuario riportati nella visura.
Procedura verificata il 18 agosto 2026 sul portale ufficiale agenziaentrate.gov.it.
Per la procedura completa per ottenere una visura catastale — canali, documenti e costi — vedi la guida generale alla visura catastale; per il significato degli altri dati che compaiono nel documento (categoria, rendita, foglio e particella) vedi cosa si vede in una visura catastale.
Vuoi sapere chi detiene davvero un immobile prima di comprarlo o accettarlo in eredità?
Una visura catastale aggiornata mostra subito se un immobile è in piena proprietà o diviso tra nudo proprietario e usufruttuario, con i rispettivi nomi.
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Coefficienti usufrutto 2026: come si calcola il valore
Il valore della nuda proprietà si calcola per differenza: prima si determina il valore dell'usufrutto, poi lo si sottrae dal valore della piena proprietà. Il calcolo dell'usufrutto moltiplica il valore della piena proprietà per il tasso di riferimento del 2,5% e per un coefficiente legato all'età dell'usufruttuario, stabilito nell'Allegato 1 al D.Lgs. 139/2024 e confermato per il 2026 dal D.M. 24 dicembre 2025 (G.U. n. 302/2025) — nonostante il tasso legale reale sia sceso all'1,6%, la norma fissa un pavimento del 2,5% proprio per questo calcolo.
| Età dell'usufruttuario | Valore usufrutto (% su piena proprietà) | Valore nuda proprietà (% su piena proprietà) |
|---|---|---|
| Fino a 20 anni compiuti | 95% | 5% |
| 67-69 anni compiuti | 45% | 55% |
| Oltre 92 anni compiuti | 10% | 90% |
Esempio pratico. Un immobile del valore di 200.000 € venduto in nuda proprietà con usufruttuario di 68 anni (fascia 67-69, usufrutto 45%) si divide così: valore usufrutto = 200.000 € × 45% = 90.000 €; valore nuda proprietà = 200.000 € − 90.000 € = 110.000 €. Più è anziano l'usufruttuario, più basso è il valore dell'usufrutto e più alto quello della nuda proprietà, perché l'usufrutto residuo atteso è più breve.
Chi paga le tasse e cosa succede quando finisce l'usufrutto
Sull'immobile diviso tra nuda proprietà e usufrutto le imposte seguono chi ha il godimento del bene, non chi ne è proprietario "sulla carta": l'usufruttuario è il soggetto passivo IMU (articolo 9 del D.Lgs. 23/2011) e, ai fini IRPEF, è lui a dichiarare il reddito del fabbricato (articolo 26 del D.P.R. 917/1986) — il nudo proprietario non deve né l'una né l'altro.
Sulla compravendita si applicano invece imposta di registro, ipotecaria e catastale calcolate sul valore catastale, non sul prezzo pattuito (artt. 43 e 52 D.P.R. 131/1986): 9% tra privati, o 2% con le agevolazioni prima casa — in quel caso ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna. Per la prima casa, l'acquirente non deve già avere altro diritto reale (nemmeno nuda proprietà) su un altro immobile nello stesso Comune agevolato in precedenza. Per il valore catastale di partenza, con rendita e moltiplicatori, vedi rendita catastale e calcolo IMU.
Quando l'usufrutto finisce — di norma per morte dell'usufruttuario — il nudo proprietario diventa automaticamente proprietario pieno: è il consolidamento (articolo 1014 del Codice Civile). Dal 1° gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate aggiorna d'ufficio l'intestazione catastale, senza richiesta né costi per l'erede, a differenza della procedura manuale in vigore fino al 2024.
Casi particolari: comprare o vendere nuda proprietà
Prima di firmare, verifica chi detiene davvero l'immobile
Una visura catastale aggiornata conferma se un immobile è ancora diviso tra nudo proprietario e usufruttuario o se il consolidamento è già avvenuto.
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Domande frequenti sulla nuda proprietà
Come si legge la nuda proprietà in una visura catastale?
Nella visura catastale la dicitura "proprietà per 1000/1000" indica un diritto pieno, mentre nuda proprietà e usufrutto compaiono separati, ciascuno con il proprio titolare, quando il diritto è diviso tra due persone. La sezione da controllare è quella dei diritti reali sull'immobile.
Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di usufrutto (articolo 832 e articolo 978 del Codice Civile): chi la possiede non può abitarlo, affittarlo o goderne i frutti finché dura l'usufrutto altrui. Il diritto pieno si ricompone solo alla fine dell'usufrutto.
Chi ha l'usufrutto è proprietario dell'immobile?
No: l'usufruttuario ha solo il diritto di godere del bene e di percepirne i frutti, non la proprietà, che resta al nudo proprietario (articolo 981 del Codice Civile). Sono due diritti reali distinti che insieme compongono la piena proprietà.
Chi ha l'usufrutto di una casa può venderla?
No: l'usufruttuario può vendere o cedere solo il proprio diritto di usufrutto, non l'immobile nella sua interezza, perché non ne è proprietario. Per vendere l'intero immobile serve anche la partecipazione del nudo proprietario all'atto.
Cosa non può fare un usufruttuario?
Un usufruttuario non può alienare la proprietà dell'immobile né alterarne la destinazione economica (articolo 981 del Codice Civile), e deve restituirlo integro al nudo proprietario alla fine dell'usufrutto, salvo il normale deperimento d'uso.
Chi paga l'IMU sulla casa in usufrutto?
Paga l'IMU l'usufruttuario, non il nudo proprietario, perché la legge lo individua come soggetto passivo dell'imposta in quanto titolare del diritto reale di godimento (articolo 9 del D.Lgs. 23/2011). Lo stesso vale ai fini IRPEF per la dichiarazione del reddito del fabbricato (articolo 26 del D.P.R. 917/1986).
Come si calcola il valore della nuda proprietà nel 2026?
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il tasso del 2,5% e poi per il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario: il risultato è il valore dell'usufrutto, e la nuda proprietà si ottiene per differenza. Per un immobile di 200.000 € con usufruttuario di 68 anni, ad esempio, l'usufrutto vale 90.000 € e la nuda proprietà 110.000 €.
Cosa succede quando muore l'usufruttuario?
L'usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa automaticamente proprietario pieno, un fenomeno chiamato consolidamento (articolo 1014 del Codice Civile). Dal 1° gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate aggiorna d'ufficio l'intestazione catastale, senza richiesta né costi per l'erede.
Serve il notaio per costituire un usufrutto o una nuda proprietà?
La costituzione o la cessione di un usufrutto o di una nuda proprietà su un immobile richiede la forma scritta a pena di nullità (articolo 1350 del Codice Civile) e, per essere opponibile a terzi, la trascrizione nei registri immobiliari, che nella prassi passa da un atto notarile.
- Rendita catastale e calcolo IMU 2026 — moltiplicatori e formule per arrivare al valore catastale da cui parte anche il calcolo della nuda proprietà.
- Visura catastale storica: intestatari e passaggi — utile per ricostruire quando e come un immobile è passato da piena proprietà a nuda proprietà e usufrutto.
Fonti ufficiali / Official sources: Normattiva — Codice Civile (artt. 832, 978-1014 c.c.) | Normattiva — D.Lgs. 139/2024 (coefficienti usufrutto, consolidamento automatico) | Normattiva — D.Lgs. 23/2011 (IMU, art. 9) | Agenzia delle Entrate — Guida all'acquisto casa: imposte e agevolazioni | Gazzetta Ufficiale — Serie Generale n. 302 del 31-12-2025 (D.M. 24/12/2025)
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.