visu-info.com
Pubblicato il 24 ottobre 2026 · Aggiornato a .
In sintesi: donazione immobile
La donazione di un immobile si fa solo davanti al notaio con atto pubblico (art. 782 c.c.). Tra genitori e figli l'imposta di donazione non si paga fino a 1.000.000 € per beneficiario, ma l'imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%) restano dovute: 200 € ciascuna se il figlio ha i requisiti prima casa. Prima di firmare conviene controllare visura catastale e ispezione ipotecaria.
- Figli e coniuge: 4% solo oltre 1.000.000 € per beneficiario.
- Fratelli e sorelle: 6% oltre 100.000 €.
- Altri parenti: 6% senza franchigia; estranei 8%.
- Novità: dal 18 dicembre 2025 chi compra una casa donata è più protetto (L. 182/2025).
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Come funziona la donazione di un immobile
La donazione di un immobile è il contratto con cui il proprietario trasferisce gratuitamente la casa a un'altra persona: richiede l'atto pubblico notarile a pena di nullità (art. 782 c.c.) e la trascrizione nei registri immobiliari. Il notaio registra l'atto entro 30 giorni e versa l'imposta all'Agenzia delle Entrate (AdE), gestore del Catasto. Per le basi su come ottenere i dati dell'immobile vedi la guida completa alla visura catastale.
Quanto si paga per una donazione di un immobile
Per una donazione di un immobile si pagano l'imposta di donazione (dal 4% all'8% in base alla parentela, con franchigie fino a 1.000.000 €), l'ipotecaria del 2% e la catastale dell'1% del valore, più il notaio. Con i requisiti prima casa ipotecaria e catastale scendono a 200 € fisse ciascuna (art. 69, c. 3, L. 342/2000).
| Chi riceve la casa | Aliquota | Franchigia per beneficiario |
|---|---|---|
| Coniuge, figli, genitori, nipoti in linea retta | 4% | 1.000.000 € |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 € |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini | 6% | Nessuna |
| Altre persone (anche il convivente di fatto) | 8% | Nessuna |
| Persona con disabilità grave (L. 104/1992) | Aliquota del rapporto | 1.500.000 € |
Ipotecaria e catastale non hanno franchigia: si pagano anche quando l'imposta di donazione è zero, minimo 200 € ciascuna (D.Lgs. 347/1990). Il valore di riferimento è di norma quello catastale: rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre abitazioni. L'onorario del notaio è libero: chiedi un preventivo scritto.
Esempio: la stessa casa donata a cinque persone diverse
Con una rendita di 800 € il valore catastale è 800 × 1,05 × 110 = 92.400 € come prima casa, 800 × 1,05 × 120 = 100.800 € negli altri casi. Imposte, notaio escluso:
| Chi riceve | Imposta di donazione | Ipotecaria + catastale | Totale imposte |
|---|---|---|---|
| Figlio, prima casa | 0 € (sotto franchigia) | 200 € + 200 € | 400 € |
| Figlio, seconda casa | 0 € (sotto franchigia) | 2.016 € + 1.008 € | 3.024 € |
| Fratello, seconda casa | 6% su 800 € = 48 € | 2.016 € + 1.008 € | 3.072 € |
| Nipote figlio del fratello, prima casa | 6% su 92.400 € = 5.544 € | 200 € + 200 € | 5.944 € |
| Convivente di fatto, prima casa | 8% su 92.400 € = 7.392 € | 200 € + 200 € | 7.792 € |
Per un figlio il requisito prima casa fa la differenza tra 400 € e 3.024 €: usa la rendita attuale in visura.
Calcola le imposte sulla rendita vera della casa
Tutti i conti partono dalla rendita catastale: con la visura sai subito se la donazione ti costerà 400 € o qualche migliaio.
- Visura catastale — rendita, categoria e intestatari dell'immobile
rendita e intestatariPDF via emailsenza fila
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
I rischi per chi riceve la casa
Chi riceve un immobile in donazione affronta tre rischi: la revoca da parte del donante per ingratitudine o sopravvenienza di figli (art. 800 c.c.), l'azione di riduzione degli eredi legittimari se la donazione lede la loro quota, e le ipoteche già iscritte, che seguono l'immobile (art. 2808 c.c.).
| Rischio | Chi può farlo valere | Cosa verificare prima di firmare |
|---|---|---|
| Revoca per ingratitudine o figli sopravvenuti | Il donante (art. 800 c.c.) | Situazione familiare del donante; parlarne con il notaio |
| Riduzione per lesione della legittima | Coniuge, figli, ascendenti del donante dopo la sua morte | Se esistono altri legittimari e altri beni |
| Ipoteca o pignoramento già iscritti | Il creditore | Ispezione ipotecaria sull'immobile e sul donante |
| Opposizione o domanda di riduzione trascritta | Il legittimario | Ispezione ipotecaria: le formalità trascritte compaiono lì |
| Dati catastali non allineati | Il notaio può rifiutare l'atto | Visura catastale e planimetria confrontate con lo stato reale |
Cosa cambia con la L. 182/2025 per vendita e mutuo
La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (G.U. n. 281 del 3 dicembre 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha riscritto la tutela dei legittimari negli artt. 561-563 c.c.: chi compra a titolo oneroso una casa di provenienza donativa non può più subirne la restituzione, e il legittimario leso ottiene un credito in denaro verso il donatario.
| Situazione | Prima del 18 dicembre 2025 | Dal 18 dicembre 2025 |
|---|---|---|
| Rivendere la casa ricevuta | Acquirente esposto alla restituzione per 20 anni | Acquirente a titolo oneroso protetto |
| Mutuo dell'acquirente | Banche spesso caute o con polizza | Garanzia ipotecaria più stabile |
| Tutela del legittimario | Restituzione dell'immobile | Somma di denaro dal donatario |
| Successioni già aperte | Regole precedenti | Nuove regole, salvo opposizione trascritta entro giugno 2026 |
La riforma non elimina la riduzione contro chi ha ricevuto la casa: il donatario resta debitore verso gli eredi lesi.
Quali documenti controllare online prima di accettare
Prima di accettare una casa in donazione servono tre documenti dell'Agenzia delle Entrate: visura catastale (rendita e intestatari), planimetria catastale e ispezione ipotecaria. Il donante li scarica gratis con SPID, CIE o CNS; la planimetria è riservata ai titolari.
- Accedere ai servizi online dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS (deve farlo il donante per i propri immobili).
- Scaricare la visura catastale attuale e storica: intestatari, quote, categoria e rendita.
- Scaricare la planimetria e confrontarla con lo stato reale.
- Richiedere l'ispezione ipotecaria sull'immobile e sul donante per vedere ipoteche, pignoramenti e domande trascritte.
- Calcolare il valore catastale dalla rendita per stimare le imposte.
- Inviare i PDF al notaio con la richiesta di preventivo.
Procedura verificata il 23 ottobre 2026 sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate (pagine «Visura catastale online» e «Ispezione ipotecaria online»).
| Canale | Cosa ottieni | Costo | Tempi |
|---|---|---|---|
| Agenzia delle Entrate online, propri immobili | Visure, planimetrie, ispezioni ipotecarie | 0 €, esente da tributi | Immediato, PDF |
| Agenzia delle Entrate online, immobili altrui | Visura per soggetto o per dati catastali | 0 € | Immediato, PDF |
| Ispezione ipotecaria online, immobili altrui | Note e iscrizioni su soggetto o immobile | Tariffa vigente ridotta del 20%, pagoPA | Di solito pochi secondi, PDF disponibile 10 giorni |
| Visu-Info | Visura catastale | Prezzo mostrato prima dell'ordine | PDF via email, senza SPID |
Il servizio online non copre Trento e Bolzano (sistema tavolare). Per leggere cosa mostra ogni formalità vedi la guida alla visura ipotecaria su ipoteche e pignoramenti.
Casi particolari
La donazione di un immobile si complica in 3 situazioni ricorrenti segnalate da chi l'ha vissuta.
La banca dell'acquirente rifiuta il mutuo sulla casa donata
Fino al 2025 molte banche frenavano il mutuo su case donate da meno di 20 anni, per il rischio di restituzione. Con la L. 182/2025 il problema si riduce, ma la banca chiede comunque provenienza e ispezione ipotecaria.
Casa donata con un mutuo ancora aperto
Un immobile ipotecato si può donare, ma l'ipoteca resta sulla casa anche dopo il passaggio (art. 2808 c.c.). L'ispezione ipotecaria mostra l'importo iscritto.
Donazione con riserva di usufrutto
Il genitore può donare la nuda proprietà e tenere l'usufrutto a vita. In visura compaiono due intestatari con diritti diversi.
Prima della firma, controlla intestatari e quote
Un intestatario dimenticato o una quota sbagliata bloccano l'atto: con la visura vedi chi risulta proprietario e con quale diritto.
- Visura catastale — intestatari, diritti, quote e rendita dell'immobile da donare
rendita e intestatariPDF via emailsenza fila
Richiedi la Visura Catastale →
dati ufficiali · online
Domande frequenti sulla donazione di un immobile
Come funziona la donazione gratuita di un immobile?
La donazione di un immobile si firma dal notaio con atto pubblico e 2 testimoni (art. 782 c.c.), e il notaio registra l'atto entro 30 giorni versando le imposte. È gratuita nel prezzo, ma il beneficiario paga di norma imposte e onorario.
Quanto si paga per una donazione di un immobile?
Per una donazione tra genitore e figlio sotto 1.000.000 € si pagano solo ipotecaria e catastale: 400 € in tutto con i requisiti prima casa, altrimenti il 3% del valore catastale.
Perché i notai sconsigliano la donazione?
Fino al 18 dicembre 2025 i notai erano prudenti perché la casa donata poteva essere reclamata dai legittimari anche contro chi l'aveva comprata. La L. 182/2025 ora protegge l'acquirente a titolo oneroso, ma il donatario resta esposto alla richiesta in denaro.
Cosa si può fare al posto della donazione?
Le 3 alternative più usate sono la vendita a prezzo reale, la donazione della sola nuda proprietà con riserva di usufrutto e il testamento. Un prezzo di vendita solo simulato la trasforma in donazione.
Si può vendere una casa ricevuta in donazione?
Sì, una casa ricevuta in donazione si può vendere, e dal 18 dicembre 2025 l'acquirente a titolo oneroso non rischia più la restituzione. Se hai usato le agevolazioni prima casa, verifica con il notaio i vincoli sulla rivendita.
Si può fare una donazione di una casa senza notaio?
No, la donazione di un immobile senza atto pubblico notarile è nulla (art. 782 c.c.).
Quali documenti servono per donare una casa?
Per donare una casa servono 5 documenti: identità e codici fiscali delle parti, atto di provenienza, visura catastale, planimetria e dati urbanistici dell'immobile. Per un immobile ereditato vedi la visura catastale per successione.
Quanto costa il servizio Visu-Info e come si disdice?
Il servizio Visu-Info per la visura catastale parte con una prova di 3 giorni a 4,76 € e, se non disdici, prosegue a 49,90 € al mese. Disdici quando vuoi da dashboard, chat o email; recesso 14 giorni e garanzia «soddisfatti o rimborsati».
- Visura ipotecaria: ipoteche e pignoramenti — come leggere le formalità che pesano sulla casa prima di accettarla.
- Visura catastale per successione — quale visura serve quando la casa arriva per eredità invece che per donazione.
Fonti ufficiali / Official sources: Agenzia delle Entrate — Imposta di donazione: aliquote | Agenzia delle Entrate — Donazione di beni immobili | Agenzia delle Entrate — Imposta di donazione: come pagare | Agenzia delle Entrate — Visura catastale online | Agenzia delle Entrate — Ispezione ipotecaria online | Agenzia delle Entrate — Guida acquisto casa (valore catastale) | Gazzetta Ufficiale — L. 2 dicembre 2025, n. 182 | Normattiva — Codice civile, art. 782 | Normattiva — D.Lgs. 347/1990
Articolo aggiornato a / Article updated: . Le tariffe e le procedure indicate fanno riferimento alla normativa vigente. Si consiglia di verificare eventuali aggiornamenti sul portale ufficiale.